L'immobilier canadien dans une bulle?

Ashleay : Bienvenue au balado À vos intérêts de iA Groupe financier. Mon nom est Ashleay. Cette semaine, on répond à la question est ce que le Canada est pris avec une bulle immobilière? Alors, bonjour Sébastien.

Sébastien : Bonjour Ashley.

Ashleay : Comme toujours contente de te retrouver aujourd'hui. C'est un plaisir à chaque fois Ashleay. Et alors Sébastien, on entend depuis presque 20 ans maintenant que l'immobilier résidentiel au Canada est dans une bulle qui risque d'éclater. Même que, récemment, certains politiciens remettent la question au centre du débat public. Alors, soyons clairs. Est-ce que on fait réellement face à une bulle?

Sébastien : C'est un sujet qui est important. La réponse : On pense que non. On ne pense pas que ça soit une bulle. Je vais vous expliquer pourquoi. Oui, les politiciens qui le ramène sur place. Puis nous, on avait écrit là-dessus l'année passée, il y a un document qu'on avait déposé sur la page iAGMA.ca. Ça fait que si ça vous intéresse d'en savoir plus, puis de voir les tableaux, voir les graphiques, voir l'analyse, vous pouvez aller trouver ça là. Puis aussi dans les médias récemment, j'ai quelques entrevues là-dessus. Donc, juste pour être clair, ça fait une bonne vingtaine d'années comme tu disais, qu'il y a des médias, surtout des médias internationaux, des médias étrangers qui disent au Canada, il y a une bulle, ça va éclater. Bien, il faut commencer par définir c'est quoi une bulle, puis une bulle spéculative. C'est quand le prix d'un actif augmente de façon excessive au-delà de sa valeur fondamentale. Ça, c'est pas juste ma définition qui fait mon affaire. C'est ça la définition. Si vous allez fouiller sur le Web, dans les dictionnaires, une bulle spéculative, c'est comme ça, que ça se définit. Donc une bulle, c'est généralement alimenté par des comportements qui sont spéculatifs, comme quand des agents économiques, des investisseurs, de façon très optimiste ou exagérément optimiste, commencent à anticiper que les prix de certains actifs vont continuer d'augmenter. Toujours et toujours. Donc ils investissent dans ces actifs-là dans l'espoir de pouvoir les revendre plus cher bientôt et puis de réaliser un profit.  Donc c'est ça une bulle, c'est quand des fois il peut y avoir une raison tout à fait logique pourquoi une bulle commence à gonfler? Mais l'engouement, c'est la partie rationnelle. Puis quand une bulle éclate bien, les prix ont tendance à baisser de 70 % en moyenne. Donc, quand on regarde des bulles dans l'histoire, il y a la bulle des technos du Nasdaq. Juste vous rappeler que entre le 27 mars 2000 et le 7 octobre 2002 donc se met au creux, le Nasdaq a reculé de 83 %. C'est pas juste un 15, 20, 30 %. Une bulle, quand ça éclate, ça fait des dommages qui sont exceptionnels. Les chemins de fer en Angleterre, dans les années 40 aussi, ça avait fait la même affaire. Donc si vous preniez aujourd'hui une machine à voyager dans le temps, vous alliez dans le milieu des années 90 et vous discutiez avec quelqu’un qui vous dit l’Internet va changer le monde. Vous savez pertinemment que c’est tout à fait vrai. Mais est-ce que les dividendes de cette révolution-là auraient payé aussi rapidement que les gens l'escomptait? Ben non. Et puis il y a eu un engouement qui s'est passé. Les prix ont monté, monté, monté jusqu'à temps qu'on se rende compte qu’on est allé trop loin. Il y a eu de l'exubérance et puis ça a éclaté. Donc, c'est ça une bulle. C'est pour ça que j'ai de la difficulté avec avec la notion de bulle pour l'immobilier canadien., Il faut toujours se poser la question. Comme je l'ai au début, la définition, c'est quand ça diverge de la valeur fondamentale, c'est quoi le fondamental qui tient le marché immobilier canadien dans le moment? Puis, on pense pas que c’est que de la spéculation qui soutiennent les prix.

Ashleay : Et puis justement les prix ont augmenté beaucoup quand même. Est-ce que ça devrait inquiéter les gens?

Sébastien : Ça devrait inquiéter les gens pour les enjeux d'accès à la propriété chez les jeunes ou chez les non-propriétaires. Donc, c’est difficile maintenant d’avoir accès à la propriété, d’acheter sa première maison. Mais c’est pas parce que les prix montent que c’est nécessairement lié à la spéculation. Comme je vous le disais tantôt, on a publié une note l’année dernière, on avait fait nos devoirs là-dessus, puis les conclusions, là, je vais vous faire la version exécutive ici, c'est que, quand on regarde la valeur fondamentale des actifs immobiliers canadiens, quand on se pose la question qu'est-ce qui détermine la valeur des maisons? La réponse est assez simple le facteur central, il n'y a pas que ça, mais le facteur qui est immense, disons Jupiter dans le système solaire, là, c'est la démographie. La démographie canadienne est exceptionnelle. La démographie a une empreinte énorme sur l'économie canadienne dans la dernière année. Là, c'est 3 % de croissance de la population canadienne. C'est le plus haut qu'on a vu depuis le baby-boom des années 50, 60. Puis ça, ça vient avec l'immigration. Il n'y a pas de baby-boom dans le moment, c'est l'immigration. Il y a plus de 80 % de la croissance démographique actuelle qui vient de l'immigration.  Et au sein de l'OCDE, des pays développés, on attire au Canada les immigrants les plus instruits. Donc, près de 70 % des immigrants qui viennent au Canada ont un diplôme postsecondaire. Puis on est aussi les meilleurs au sein de l'OCDE au Canada, pour réintégrer les immigrants au marché du travail. Quand on regarde le taux d'emploi parmi les immigrants, on est premier au sein de l'OCDE et on est aussi les premiers dans l'accession à la propriété pour nos immigrants. C'est plus de 70 % des immigrants qui, après quelques années, sont propriétaires d’une maison propriétaires immobiliers chez nous. Donc, à la base, c'est une question de démographie.

Ashleay : Bon, là j'ai l'impression de t'obstiner, mais quand même, on entend des histoires qui sonnent comme de la spéculation. Et puis les marchés, les prix ont monté rapidement pendant la pandémie. Est ce qu'il y a bel et bien des risques? Tu sais, on ne porte pas des lunettes roses ici.

Sébastien : On ne pense pas qu'on porte des lunettes roses. Puis, ça veut pas dire que parce qu'on ne pense pas que les prix de l'immobilier sont dans une bulle, que c'est indestructible puis que les prix ne peuvent pas baisser. Même que là la note qu'on a déposé l'année dernière, on l'avait écrit en réaction à la hausse des taux d'intérêt qui était bien entamée. Puis on se disait OK, il y a eu clairement de l'exagération pendant la période de pandémie, les prix avaient augmenté rapidement. Donc on se disait, ils vont baisser les prix à partir de maintenant, mais de combien? Puis, on s'attendait à ce que ce soit entre 15 et 30 % de recul à ce moment-là. Donc, taux d'intérêt à la hausse, prix des maisons à la baisse. N’oubliez pas qu’une bulle qui éclate, c'est 70 % et plus de recul habituellement. Donc, ce qu'on a vu, c'est que le creux qu'on a vécu en 2023, c'est que les prix ont reculé au Canada de 11 %. Puis après ça, on est reparti à la hausse et maintenant on est revenu tout près, tout près des sommets. Puis, la raison, c'est qu'il y a comme il y a un combat de coqs dans le moment, un combat de titans même, je dirais, entre les taux d'intérêt d'un côté et la démographie de l'autre côté. Donc les taux d'intérêts qui augmentent, ça fait monter les taux d'intérêt hypothécaires, ça a rendu l'accès à la propriété plus difficile. Donc, ça, c'est une pression à la baisse sur les prix. Mais la démographie qui est forte, surtout dans les régions métropolitaines comme Toronto, Vancouver et Montréal. Donc, ça, c'est un facteur positif. Puis, ce qu'on est en train de réaliser, là, c'est que, dans ce combat de titans là qu'on est en train de vivre, c'est la démographie qui prend le dessus par-dessus les taux d'intérêts. Donc, si on met tout ça ensemble, je vous dirais qu'il y a plusieurs facteurs qui nous laissent penser que oui, l'immobilier, les prix peuvent être volatils, mais que les prix s'effondrent. Ça prendrait des scénarios qui sont particuliers, mais je vous dirais que ça prendrait même un exode démographique du Canada pour qu'on voit les prix s'effondrer. Puis, juste vous laisser avec une dernière statistique, le rythme de croissance de la population canadienne par l'immigration, le nombre de personnes qui viennent chez nous. Si on regarde à quel rythme est ce qu'il faudrait augmenter la construction immobilière au Canada pour être capable d'accommoder tout le monde, il faudrait multiplier par plus que deux le nombre de mises en chantier au Canada à chaque trimestre, puis même multiplier par deux à partir d'aujourd'hui. C'est beaucoup plus loin que le record historique au Canada pour un seul trimestre. Donc il faut se poser la question si on doit doubler le nombre de mises en chantier, je ne suis pas un spécialiste de la construction, mais s'il y a 1,5 million de travailleurs de la construction au Canada que Statcan nous dit, ça veut dire qu'il nous manque 1,5 million de travailleurs de construction au Canada encore pour rajouter 1,5 précédent juste pour fournir assez. Je ne vois pas vraiment un scénario comme quoi on est capables de rattraper tout ça. Donc, je vous dirais que si on regarde devant, dans 5, 10, 15 ou 20 ans, l’immobilier canadien devrait continuer d'augmenter avec tout ça. Donc des enjeux d'accès à propriété tout à fait, de l'inéquité intergénérationnelle tout à fait, mais une bulle sur le point d'éclater, ce n’est pas ça que ça a de l’air.

Ashleay : Excellent. Merci beaucoup Sébastien, C'est vraiment intéressant comme sujet. Je te remercie pour ton expertise et à tous nos auditeurs, noubliez pas de vous abonner à notre balado pour ne pas manquer les prochains épisodes. Et on vous dit à la semaine prochaine! Vous avez aimé cet épisode et vous aimeriez en apprendre davantage sur l'actualité économique? Abonnez-vous à notre balado À vos intérêts Disponible sur toutes les plateformes. Vous pouvez aussi visiter la page Actualité économique sur ia.ca et nous suivre sur les réseaux sociaux.