Les enjeux actuels de l’immobilier résidentiel et commercial

Sébastien  : Bonjour et bienvenue au balado À vos intérêts! Mon nom est Sébastien Mc Mahon et aujourd’hui je suis accompagné de mon collègue Claude Sirois, directeur général, Actifs réels et équité privée chez iA Groupe financier. Bonjour Claude!

Claude  : Bonjour Seb. Comment vas-tu?

Sébastien : Ça va très bien. C’est un plaisir de t’accueillir encore une fois.

Claude : Plaisir partagé!

Sébastien : C’est à l’an 1 du balado, je pense, qu’on t’avait invité?

Claude : Hmmm. Hmmm.

Sébastien : Puis je me rappelle qu’on avait prévu une conversation de dix minutes, mais c’était tellement intéressant qu’on avait fait deux épisodes de plus de dix minutes chacun. Donc, on s’est dit probablement que ça serait intéressant de te ramener pour parler d’immobilier, pour voir comment la situation a évolué depuis la dernière fois qu’on s’est parlé. Ça fait quand même deux ans, je pense.

Claude : Exact. Exact.

Sébastien : Donc, quand tu es venu nous visiter, tu parlais surtout de comment la COVID avait affecté l’immobilier. Je me rappelle qu’il y avait beaucoup d’incertitude. Maintenant, on est au début 2025. Qu’est-ce qui a changé depuis ce temps-là?

Claude : Écoute, beaucoup de choses ont continué d’évoluer au niveau du secteur immobilier. Évidemment, le secteur d’activité demeure un sujet d’actualité pour toutes sortes de raisons, pour toutes les couches de la société, parce qu’évidemment, la COVID a changé nos habitudes profondément. Les habitudes liées à la façon dont on consomme, à la façon dont nos environnements de travail sont conçus, à la façon dont nous gérons notre quotidien. Alors, depuis la dernière fois qu’on s’est vus, je t’avouerais que ces transformations se sont poursuivies dans toutes les classes d’actifs de l’immobilier. Évidemment, on entend beaucoup parler de l’immobilier résidentiel, de l’immobilier des centres commerciaux, des tours de bureaux, de l’occupation de l’espace à bureaux ainsi que la classe d’actifs industriels et d’autres classes d’actifs qui ont évidemment pris de la robustesse avec le temps. On pense aux centres de données. Alors, il y a une chose qui est fascinante dans notre industrie, c’est qu’il n’y a pas de routine.

Sébastien : Non.

Claude : Alors, il y a toujours quelque chose.

Sébastien : Le monde est en constante évolution, c’est vrai. Les centres de données, même juste dans la région de Québec, si je ne me trompe pas, Microsoft en construit trois, est-ce que j’ai raison, dans la région de Québec?

Claude : Oui. Alors on connaît la société qui s’appelle QScale, évidemment, qui est très présente ici à Québec, mais c’est fascinant ce qui se passe dans ce secteur d’activité là particulièrement.

Comme tu sais, une recherche Google, c’est une chose, et quand tu fais la même recherche sur ChatGPT, ça demande dix fois plus d’énergie.

Sébastien : Oui.

Claude : Alors la conséquence de ça, c’est qu’inévitablement, ça prend des serveurs, ça prend des centres de données partout dans le monde. En fait, il y a beaucoup de projections dans ce secteur d’activité là. Si on continue et si l’intelligence artificielle continue de prendre une présence aussi importante dans notre quotidien, bien, je ne sais pas si on va être capable de construire au rythme requis pour permettre de développer pleinement ce nouvel outil.

Sébastien : Puis ça demande beaucoup d’électricité. J’ai une amie qui œuvre exactement dans ce domaine-là, puis vous savez, un poste électrique, ça sert généralement un quartier. Si vous vous promenez dans votre ville, vous allez voir des postes électriques à gauche et à droite d’Hydro-Québec. Bien, chaque centre de données nécessite son propre poste électrique. C’est l’équivalent de l’électricité d’un quartier complet.

Claude : Absolument!

Sébastien : Et on a besoin d’en bâtir beaucoup. On doit en avoir ici pour la sécurité des données canadiennes. Il y en a beaucoup aux États-Unis qui sont en train de se faire construire. Et tout ça, c’est dans un environnement où on a une pénurie de main-d’œuvre, de gens qui construisent des choses. On a cette pénurie de main-d’œuvre là. Donc, les centres de données, tout le monde en veut. L’intelligence artificielle, c’est le futur. Mais en même temps, il faut construire des logements pour la population qui a augmenté beaucoup. Puis on va parler encore des centres commerciaux, des tours de bureaux. Qu’est-ce qu’on fait avec tout ça? Donc on a une trame de fond qui est quand même assez intéressante.

Claude : Absolument. Absolument.

Sébastien : Puis, si on commence avec le marché des condos.

Claude : Oui.

Sébastien : Qu’est-ce qui se passe en ce moment? Qu’est-ce que tu vois?

Claude : Je t’avouerai bien humblement qu’on ne voit pas grand-chose.

Sébastien : Ok.

Claude : Ok. Je le dis un peu en blaguant, mais s’il y a un secteur d’activité au Canada qui s’est éteint, c’est bien celui du condo.

Sébastien : Ok.

Claude : Pourquoi? Bien pour toutes les raisons que l’on connaît : l’augmentation des coûts de financement, l’augmentation des coûts de construction, la demande qui s’est effondrée. Au centre-ville de Montréal, au troisième trimestre, lorsqu’on prend une zone délimitée, il s’est vendu au troisième trimestre 2024 treize condos.

Sébastien : Treize condos?

Claude : Oui. Alors, avant la COVID, à laquelle on vient tout juste de faire référence, si on prenait la moyenne de la période avant COVID, c’était treize par jour!

Sébastien : Ok.

Claude : Alors le marché du condo s’est littéralement effondré. Évidemment, ça amène beaucoup d’instabilité, de soucis financiers pour nos développeurs de condos, particulièrement à Montréal. Un peu moins ici, parce que le marché du condo de Québec est un peu moins développé. Mais c’est la même chose dans les marchés principaux de Toronto et de Vancouver. C’est très difficile pour eux.

Sébastien : Puis si on fait le parallèle avec le marché des espaces de bureaux… Pendant un bout, tout le monde anticipait que les espaces de bureaux vides, on allait transformer ça en condos, puis on allait repartir. On en avait jasé la dernière fois. Est-ce qu’il se passe quelque chose de ce côté-là?

Claude : C’est toujours un concept intéressant d’espérer être en mesure de convertir une tour de bureaux en des unités locatives ou pour la vente, mais l’exécution et la faisabilité sont très, très, très difficiles. Vous êtes continuellement dans un monde de compromis. De prendre un immeuble existant et d’espérer atteindre les mêmes niveaux de qualité, de service, d’expérience que vous retrouveriez dans un immeuble de condos ou de locatif neuf, c’est très difficile et c’est très coûteux.

Sébastien : Puis il y a la réglementation, aussi, qui ne doit pas toujours être facile.

Claude : Oui, c’est effectivement un défi. C’est un défi, en fait, dans tous les secteurs d’activité. On le sait, le gouvernement a mis en place différents outils pour les municipalités pour leur permettre d’accélérer l’émission des permis de construction par l’entremise de la loi 31.

Alors, le coffre d’outils est plein d’outils, mais plusieurs des villes hésitent à utiliser ces outils-là pour toutes sortes de raisons, parce qu’ils ne veulent pas nécessairement se mettre à dos des citoyens et/ou des gens influents de leur milieu. C’est ce qui fait que malheureusement, c’est très long pour les émissions de permis.

Alors, si je prends l’exemple de Montréal, en 2019 pour les immeubles multilocatifs de 100 unités et plus, ça prenait 236 jours – avant 2019 – pour l’émission d’un permis. C’est long quand même, là, on s’entend?

Sébastien : Ouais.

Claude : Alors aujourd’hui, avec le même point de référence, soit des immeubles locatifs de 100 unités et plus, les 236 jours sont devenus 522.

Sébastien : Oui, ça a plus que doublé.

Claude : Dans un moment où on est en crise de logement à Montréal. Alors plusieurs questions doivent continuer de se poser sur comment ça se fait qu’on se retrouve avec…. Pourquoi ça prend autant de temps délivrer des permis?

Je pense que ça revient à des notions de gouvernance et de leadership. On le sait que pour la ville de Montréal, ce n’est pas nécessairement facile à gérer avec ses nombreux arrondissements. Alors c’est malheureux, mais pendant ce temps-là, il y a des gens qui subissent des hausses de loyer parce que la demande est extrêmement robuste. Et il y a des gens qui ont de la misère à trouver des logements qui doivent s’éloigner de leur milieu de travail pour trouver des logements plus accessibles. Alors c’est très difficile, mais la solution c’est qu’il faut construire.

Sébastien : Oui, puis ça nous ramène aux problèmes de pénurie de main-d’œuvre. Donc ce sont de beaux défis. Puis rapidement, si on touche aux centres commerciaux, je me rappelle quand on s’était parlé la dernière fois, ce qui m’avait surpris, c’est que tu décrivais la robustesse des centres commerciaux. Je me serais attendu, comme consommateur, à ce que ça soit relativement vide, mais c’est vrai que quand on y va, c’est encore très chargé. Il y a beaucoup d’argent qui s’investit aussi dans les centres commerciaux. Où en est-on aujourd’hui?

Claude : Bien, les mesures de performance opérationnelle des centres commerciaux aujourd’hui sont, dans la plupart des cas, meilleures que celles de 2019. C’est-à-dire les ventes, l’achalandage a légèrement augmenté. Et si vous allez la fin de semaine dans un centre commercial, bien, arrivez de bonne heure pour vous trouver une place de stationnement.

Sébastien : Vraiment!

Claude : Puis je t’invite à regarder la clientèle qui est là. La clientèle qui est jeune, qui veut socialiser, qui veut se divertir, qui veut vivre des expériences différentes. Alors au fil du temps aussi, je me rappelle, avant la COVID, on disait : « Les jeunes ne vont plus dans les centres commerciaux. C’est fini ça. Ils magasinent tous en ligne, puis les boîtes arrivent à la porte, puis tu sais, c’est fini. »

Alors là, non, force est d’admettre que les jeunes sortent. Puis c’est très intéressant de voir l’évolution justement de la clientèle, mais aussi l’évolution des centres commerciaux qui ont su s’adapter puis moduler leur « mix » de locataires pour continuer de satisfaire leur clientèle.

Sébastien : Oui, tout à fait. C’est quelque chose que je remarque aussi. On dirait que, ce qu’on dirait en anglais le « high end », ce qui est des commerces un peu plus de prestige, il me semble que ça commence à s’étendre un petit peu. On voit qu’il y a un prestige qui est en train de s’installer au sein des centres commerciaux.

Claude : Oui, effectivement. Bien, on a juste à penser à Montréal avec l’ouverture de Royalmount à grands éclats juste avant les fêtes. Alors, un centre absolument extraordinaire en matière d’exécution, d’expérience consommateur, une qualité de détaillants, d’enseignes que l’on n’a jamais vus sous un même toit à Montréal. Maintenant, c’est justement de générer l’intérêt, l’achalandage, de convertir cet achalandage-là en ventes pour les détaillants. Alors là, c’est maintenant entre les mains des détaillants de convertir ces ventes-là.

Sébastien : Mais les tendances sont bonnes.

Claude : Les tendances sont effectivement très bonnes.

Sébastien : Ok, parfait! Merci beaucoup, Claude. On a réussi à parler de beaucoup de sujets en peu de temps cette fois-ci. Très inspirant! Très intéressant! Toujours un plaisir de t’avoir.

Claude : Merci beaucoup Seb!

Sébastien : Et puis à tous nos auditeurs, merci à vous. On se retrouve la semaine prochaine pour un nouvel épisode du balado À vos intérêts.