TOUT sur l’immobilier, avec l’expert Claude Sirois (la suite!)

Ashleay : Bienvenue au balado À vos intérêts! de iA Groupe financier, où l'objectif est de vous partager l'essentiel de l'actualité économique et de ses impacts sur vos finances. Mon nom est Ashley et cette semaine on parle d'immobilier; la suite de notre épisode de la semaine passée avec Sébastien Mc Mahon, notre stratège en chef et économiste sénior, et Claude Sirois, directeur général, actifs réels et équité privée chez iA Groupe financier.
Alors, bonjour Sébastien et bienvenue à nouveau Claude.

Sébastien : Salut Ashley. Salut Claude.

Claude : Bonjour, bonjour!

Ashleay : Alors, dernièrement on avait échangé sur l'immobilier et on avait beaucoup de questions pour toi Claude. Donc, on a préparé un deuxième épisode qui parle davantage des tendances immobilières au Canada et ailleurs. Alors, sans plus tarder, Claude, est-ce que tu peux nous partager c'est quoi les tendances mondiales actuellement dans le secteur immobilier?

Claude : Je vais essayer de bien répondre à ta question. Alors, lorsqu'on parle de tendances, évidemment, c'est le reflet des impacts et des effets secondaires de ce qui s'est passé dans les dernières années avec, entre autres, la pandémie. Mais il y avait déjà des tendances qui étaient exprimées en 2019. Si on prend, par exemple, prenons dans les centres commerciaux. Ok? Alors, déjà en 2018-2019, l'impact du magasinage en ligne a fait que le mix de locataires, le type, les secteurs d'activité représentés dans un environnement commercial devait évoluer, être moins un peu orienté sur la mode, mais aussi l'arrivée de ce qui touche la bouffe, le divertissement, ce que j'appelais dans notre jargon dans le temps « fun, food and fashion ». Ok? Alors, on touchait l'expérientiel. Beaucoup, beaucoup.

Sébastien : On voulait garder le client là, le plus longtemps possible dans la journée; viens, tu vas manger, tu vas t'amuser, tu vas magasiner. Tu vas tout faire.

Claude : Et c'est mesuré ça, entre autres, le temps que l'on passe dans les environnements commerciaux, là. Alors, l'avènement de la technologie, alors, cette catégorie d'actif là, on était déjà sous une transformation. Mais là, évidemment, la pandémie a fait qu'elle a accéléré cette transformation-là. On entend beaucoup parler de densité et de mixité. Ok? Alors, une tendance que l'on retrouve beaucoup, que ce soit ici, aux États-Unis ou ailleurs, c'est de prendre des environnements commerciaux et d'y ajouter d'autres classes d'actifs immobiliers. Prenons par exemple un centre commercial qui est peut-être maintenant un petit peu trop gros ou important, ou un petit peu trop trop […].

Sébastien : Il est trop vaste.

Claude : Trop vaste. J'essaie de trouver le bon […]. Et, bon, alors là, ce qu'on fait, c'est qu'il y a l'arrivée de logements, de résidentiel, de résidences de personnes âgées, d'hôtels, de bureaux et on crée un milieu de vie.

Sébastien : Exact. L'immobilier, c'est dans le grand sens du terme. C’est : les gens habitent, travaillent, magasinent.  On produit des choses, on distribue tout dans le même espace.

Claude : Exactement. Alors la notion de zéro quinze minutes, là, ok?, aller dans les différents services. Évidemment, il y a aussi, combiné avec ça, ce qui touche tous les éléments de développement durable, de s'assurer qu'évidemment ça répond à des hauts critères à l'égard des éléments de ESG. Alors, ça, c'est une tendance que l'on voit beaucoup, beaucoup, où on combine ces différentes classes d'actifs là pour créer des milieux de vie qui sont stimulants et qui permettent de desservir l'ensemble des différents citoyens qu'on y retrouve.

Sébastien : Le principe de la ville zéro quinze minutes, on en entend parler beaucoup; c'est de créer, que les villes, c'est du développement urbain qui est axé sur le fait qu'on va densifier puis les gens vont être capables de tout faire. Dans le fond, c'est l'anti-étalement urbain.

Claude : Jusqu'à un certain point, oui, mais on peut retrouver aussi un peu de densité dans ces projets-là, mais évidemment, et tout ça dans un esprit d'accès facile aux transports en commun. Quand on parle de densité, je pense que c'est un peu incontournable si on veut, parce que les prix des terrains ont augmenté de façon extrêmement importante dans les dernières années et pour tout développeur-investisseur, afin de trouver et générer un rendement acceptable, il faut qu'il puisse bâtir en hauteur. Là, il y a plusieurs articles qui sont publiés, bon, sur la densité; c'est bon, c'est pas bon. À la fin, là, ça prend de l'offre, ok? Parce que si je fais, par exemple, prenons le résidentiel, puis je vais vous donner un exemple. Actuellement, à l'intérieur du pays, si on parle de Québec, alors le coût d'un logement ici, est environ 2 $ le pied, ok? le pied carré. Ça veut dire que pour un logement de 1 000 pieds carrés, c'est 2 000 par mois, ok? Alors, on est à une 1,85/2/2,15 là. Donnez-moi une petite marge d'erreur. Lorsqu’on s’en va vers Montréal, c'est à peu près 3,75. On fait la même mathématique. On s'en va vers Toronto, on est à 5/5^1/4. Et là, on s'en va à Vancouver. On est à 5,75/6. Quand on est à 6, ça veut dire : c'est 72 000 $ pour un 1 000 pieds carrés.

Sébastien : Par année.

Claude : Par année. On s'entend qu'il faut en faire 144, hein? Alors, l'accessibilité à travers tout le pays, vraiment, c'est un enjeu. Les différents marchés le vivent à différents niveaux, mais la solution passe par « il faut augmenter l'offre ».

Sébastien : Puis, tu sais, on parle beaucoup de démographie. Puis, au Canada, une des armes secrètes qu'on a, c'est l'immigration. Puis l'année passée, dans les douze derniers mois, disons, il s'est ajouté 1 million de Canadiens avec l'immigration. Bien, c'est ce million-là […]. Justement parlant de l'exemple de Baie-Comeau : les gens s'en vont pas là. Les gens, quand on part d'ailleurs pour s'en venir dans un pays, on veut retrouver notre communauté, notre famille, nos amis. Et généralement, ces gens-là se tiennent autour de Toronto, Vancouver, Montréal, bref, les grands centres. C'est là, là, que la solution, c'est la densification. C'est pas ailleurs, là.

Claude : Effectivement, effectivement.

Ashleay : Puis, si on compare le Canada avec les États-Unis, ça a l'air de quoi?

Claude : Écoute, on vit les mêmes choses à un degré différent. Si on prend par exemple le nombre de pieds carrés de commerces de détail, ok? Aux États-Unis, on est à 23 pieds carrés de commerces de détail par personne. Au Canada, on est à peu près à 13.

Ashleay : Oh, wow! Ok.

Claude : Ok? Alors, quand on dit qu'il y a une transformation qui est importante et significative dans le commerce de détail aux États-Unis, là, il y en a beaucoup trop. Proportionnellement. Alors, vient maintenant la possibilité de changer les vocations, transformer, mixité, densité. Alors, t'as trouvé justement les solutions pour essayer de requalifier certains des terrains ou des propriétés qui sont aux États-Unis. Alors, on le vit à différents degrés. Je vous dirais qu'en ce qui a trait, par exemple, aux bureaux, ça, c'est beaucoup plus douloureux. Ok? Alors, actuellement, à Montréal, le taux d'inoccupation est à 17 %. À New York, il est à 22 % au moment où on se parle, ok? Mais ce que les gens doivent aussi réaliser, c'est que ça, c'est le taux d'inoccupation réel. Il y a ce qu'on appelle « l'espace qui est en sous-location », qui devient la mise en disponibilité. Et c'est là que c'est un peu inquiétant.

Sébastien : Ça, comment on définit ça? Il y a les bureaux qui sont vides, puis il y a les bureaux que c'est […] Ils pourraient être disponibles demain matin parce que […].

Claude : Ce sont des intentions des locataires et occupants existants qui voudraient sous-louer leur espace. Alors, ce chiffre-là, ok, il est là. Alors, si on regarde, par exemple, à Montréal aujourd'hui, c'est à peu près, vous avez, comme je l'ai mentionné, 17 % d'inoccupation, mais il y a un 2 millions de pieds carrés ‒ ça, c'est Place Ville Marie et les petites tours environnantes, là ‒ qui est disponible à de la sous-location, ok? C'est beaucoup d'espace.

Ashleay : Tout à fait. Puis qu'est-ce qu'on peut faire justement avec ces espaces-là qui seraient vides? Comment ça s'enligne ça?

Claude : Oh Seigneur! Oui, bien, il faut travailler fort pour trouver des locataires pour les occuper, hein? Dans un marché qui n’est pas nécessairement facile

Sébastien : Parce qu'on ne peut pas faire de centres de distribution d'Amazone là-dedans?

Claude : L'enjeu, le grand sujet aujourd'hui, c'est au niveau de la conversion, c'est de prendre des espaces de bureaux et de les convertir en résidentiel.

Sébastien : Oui, il y a ça qu'on peut faire.

Claude : Il manque d'offres. Voici une belle opportunité pour certaines tours à bureaux qui sont inoccupées ou qui ont besoin d'être rénovées, rafraîchies, actualisées. L'enjeu principal, c'est que l'incompatibilité physique de ces espaces-là, qui ont été bâtis pour du bureau avec des planchers qui, malheureusement, ne permettent pas une efficacité. Parce que dans les tours à bureaux, pardon, dans les édifices résidentiels, à logements, on parle d'une efficacité, c'est-à-dire de l'espace occupé, à peu près à 85 % et un 15 % qui est pour des aires communes et des services et tout. Si on prend une tour à bureaux existante, cette efficacité-là diminue de façon importante. Et ce qui fait que c'est difficile de faire fonctionner des chiffres. Puis vous tombez tout le temps dans un monde de compromis. Parce que, bon, les colonnes structurelles ne sont pas au bon endroit, les ascenseurs ne sont pas au bon endroit. Alors, on tombe dans un monde de compromis. Alors, c'est une bonne mauvaise idée.

Ashleay : Hum. Puis comment la capacité d'accession à la propriété, elle, diffère entre les régions ou les provinces? On en a touché un petit peu tantôt, mais ça ressemble à quoi, les différences?

Claude : Il y a de grandes différences et c'est un sujet d'actualité partout dans les marchés lorsqu'on parle du logement social, logement abordable. Alors, évidemment, il y a beaucoup d'initiatives qui sont mises en place, mais l'exécution n’est pas facile. Et c'est là que je pense qu'à un moment donné, les villes doivent se rendre compte que si elles ne changent pas leur façon d’émettre les permis, d'analyser les projets, de les regarder, les approuver et d'émettre les permis dans des délais plus respectables, ce problème ne va que s'accentuer à un point que ça va être plus dramatique que ça l'est aujourd'hui. Parce que là, évidemment, on est dans un contexte économique où les développeurs, les investisseurs ont décidé de mettre,  euh, la pelle  dans le garage, puis on va attendre que le marché s'améliore. Ok? Mais avant qu'ils ressortent la pelle et que reparte l'analyse du projet, on est à 24/36 mois avant de pouvoir coucher dans votre nouvel appartement. Alors, c'est long là. Pendant ce temps-là, comme tu mentionnes, les immigrants…

Sébastien : … les immigrants arrivent.

Claude : Alors ça, c'est partout au pays que c'est comme ça, à Vancouver, ils ont les mêmes enjeux, à Toronto, c'est les mêmes enjeux, à Montréal, à Québec. Alors, la ville qui va être en mesure d'accélérer et vraiment d'accueillir des développeurs, là, je pense qu'elle va gagner.

Sébastien : Ouais, je suis d'accord.

Ashleay : Bien, merci beaucoup, Claude, merci Sébastien pour votre partage et à tous les auditeurs, merci d'avoir été là.  Encore une fois, si vous avez aimé cet épisode, on vous invite à le partager à votre entourage ou à donner votre avis sur la plateforme d'écoute Apple, Spotify ou Google Balados. Merci, et on se retrouve la semaine prochaine. Vous avez aimé cet épisode et vous aimeriez en apprendre davantage sur l'actualité économique? Abonnez-vous à notre balado À vos intérêts! disponible sur toutes les plateformes. Vous pouvez aussi visiter la page Actualités économiques sur ia.ca et nous suivre sur les réseaux sociaux.