TOUT sur l’immobilier, avec l’expert Claude Sirois

Ashleay : Bienvenue au balado À vos intérêts! de iA Groupe financier où l'objectif est de vous partager l'essentiel de l'actualité économique et de ses impacts sur vos finances. Mon nom est Ashleay et cette semaine on parle de l'immobilier avec Sébastien Mc Mahon, notre stratège en chef et économiste sénior, mais également Claude Sirois, directeur général, actifs réels et équité privée chez iA Groupe financier. Alors, bonjour Sébastien, bienvenue Claude.

Sébastien : Salut Ashleay.

Claude : Bonjour, ça me fait plaisir de me joindre à vous.

Sébastien : Content de te voir Claude.

Claude : Bien oui.

Sébastien : Le titre était long, mais comment on résume ça?

Ashleay : En gros, Claude est en charge de l'immobilier chez iA. Est-ce que j'ai raison Claude?

Claude : Oui, tu as raison.

Ashleay : J'ai raison.

Claude : Comme toujours.

Ashleay :  Ha ha ha ha ha ha! On le sait, le secteur de l'immobilier a été grandement impacté par les changements apportés par la COVID; résidentiel, commercial, de bureaux et industriel. Tu sais, tous les secteurs ont bougé. Alors, comment la situation actuelle se compare-t-elle à avant COVID pour l'immobilier, commercial, de bureaux et industriel?

Claude : Je te dirais, Ashley, que la situation actuelle ne se compare absolument pas à avant la pandémie. Lorsqu'on regarde chacune des classes d'actifs, elles ont toutes été impactées d'une façon différente, à un degré différent. Et, aujourd'hui, dans certaines classes d'actifs, certaines ont récupéré un peu la position passée, d'autres, c'est plus difficile. Alors, si je décortique les quatre rapidement, prenons les centres commerciaux. Alors, on se rappelle au début de la pandémie, je pense que tout le monde qui lisait les journaux à ce moment-là disait : « C'est fini les centres commerciaux, il n'y en aura plus, tout le monde va acheter en ligne et ils vont se faire livrer à la maison. » C'est fini. Oui. Alors, on regarde aujourd'hui. Si vous avez été dans un centre commercial récemment, vous avez probablement, à des bonnes journées, eu de la difficulté à vous trouver un stationnement parce que l'achalandage est revenu dans les actifs. Et si on regarde les métriques de performance, elles se comparent, en termes de ventes, en termes d'achalandage, les ventes aux pieds carrés des détaillants, elles se comparent à celles de 2019. Alors, cette classe d’actifs là est revenue. L'industriel, elle qui déjà était sur un momentum avant la pandémie a accéléré énormément. Tu le sais bien mieux que moi. Tout l'impact sur la chaîne d'approvisionnement a fait que plusieurs entreprises ont décidé de fabriquer ici même, au Canada ou en Amérique du Nord. Alors, c'est une classe d'actifs qui a continué de croître et elle croît encore. Peut-être les loyers chargés sont peut-être stabilisés un peu aujourd'hui, là, mais ils ont augmenté énormément dans les dernières années.

Sébastien : L'industriel, c'est les usines, là?

Claude : Ce qu'on appelle « industriel » dans l'immobilier, c'est vraiment les espaces qui sont loués à de la distribution, la logistique. Alors, autrement dit, tous les biens qui sont sujets à des commandes en ligne, par exemple, doivent avoir un entrepôt où on accumule ces biens-là. C'est vraiment la fabrication aussi, entre autres, se fait sur le territoire canadien ou le territoire de l’Amérique du Nord parce que les chaînes d'approvisionnement ont été déstabilisées par la COVID. Une autre classe d’actifs : les résidentiels. Les résidentiels, évidemment, tout le monde lit les journaux, les augmentations de loyers, la pression. C'est une question d'offre. Beaucoup. Alors ça, c'est encore une catégorie qui a évolué beaucoup depuis la pandémie. Et la dernière, et non la moindre, c'est le secteur bureaux. Ça aussi, ça fait l'objet de plusieurs articles dans les médias : le retour au travail, les nouveaux types d'environnement. Alors, cette classe d'actifs là, je vous dirais, dans les quatre, c'est celle qui est le plus, encore la plus instable en ce moment.

Sébastien : Puis un argument qu'on entendait beaucoup pendant la pandémie, puis même récemment, c'est que, oui, mais les immeubles à bureaux qui sont loués par le gouvernement, c'est des baux de long terme. Le gouvernement, c'est un locataire qui est stable. Mais là, on vient d'avoir la grève au fédéral, qui vient de se régler dans les derniers jours. Puis une des revendications, c'était le télétravail. Donc, est-ce que le gouvernement reste encore un aussi bon locataire aujourd'hui?

Claude : Oui, le gouvernement, si on le prend, le fondamental d'un bail relation locateur-locataire avec une entité comme le gouvernement, qui est évidemment avec une sécurité financière, effectivement, oui. Toutefois, comme tous les autres occupants d'espaces, ils revoient leurs besoins et, évidemment, ils vont eux aussi délaisser des espaces qui sont soit désuets, qui ne conviennent plus aux standards d'aujourd'hui. Alors, c'est évident que, eux aussi, comme tous les autres, ils vont revoir leurs besoins immobiliers et libérer des espaces.

Sébastien : Puis les gestionnaires d'entreprise, les départements des RH, ils viennent un peu des gestionnaires d'activités, un peu des G.O. pour créer de l'événementiel au bureau pour faire en sorte qu'il y ait des gens. Tu sais, on veut donner de la flexibilité, mais on veut qu'ils viennent de temps en temps aussi. Donc, ça change le profil type du gestionnaire.

Claude : Le profil type? Absolument. C'est sûr que les plaques tectoniques ont bougé, là,  à plusieurs niveaux dans la gestion immobilière d'un immeuble, d'une tour à bureaux. C'est bien évident que le gestionnaire qui auparavant s'assurait que le stationnement était propre, que les lumières étaient allumées, son rôle a évolué un petit peu depuis la pandémie, là. Il est un peu, comme tu le mentionnes, un peu un G.O.; il organise des activités pour stimuler l'espace et demeurer compétitif.

Ashleay : Puis, c'est quoi la stratégie de iA pour le cycle immobilier, la vigie, saisir des opportunités, puis c'est quoi les différences aussi entre Québec, Montréal, Toronto, Vancouver et les États-Unis?

Claude : Très bonne question. Alors, évidemment, lorsqu'on parle de crise, ça veut aussi dire opportunités.

Ashleay : Absolument.

Claude : Alors, il y en a certains qui souffrent, il y en a d'autres qui, malheureusement ou heureusement, tout dépendant de quel côté, en profitent. Alors, on se retrouve dans un environnement où les taux d'intérêt sont plus élevés, où il y a une pression sur les coûts de construction et ce qui fait qu'il y a certains développeurs, certains détenteurs de propriétés décident de disposer de leurs actifs parce qu'ils veulent redéployer le capital à d'autres, pour d'autres fins. Alors, c'est pour ça que nous, on garde une vigie parce que c'est un cycle, l’immobilier, c'est la démonstration que c'est un cycle. Il y a plusieurs cycles, mais là on rentre dans un cycle où il risque d'y avoir effectivement des opportunités qui peuvent se présenter, où iA pourra se positionner avantageusement puis profiter de ce cycle-là.

Ashleay : Je comprends. Puis, c'est quoi les impacts aussi du coût des matériaux?

Claude : Le coût des matériaux a joué énormément à un moment donné. Surtout, on en entendait beaucoup parler parce qu'on le voyait dans les journaux, au niveau du résidentiel, mais aussi du commercial. Et un autre phénomène que les gens ne réalisent pas aussi, c'est que, bon, il y a l'augmentation des coûts de matériaux, puis évidemment, il y a une tendance lourde aux éléments de ESG. Ok? Et nos gouvernements ont des incitatifs, des subventions pour évidemment accélérer la transformation de certains des immeubles et les rendent plus durables. Et ce qui fait que ces subventions-là, bien, il y a des fois, il y a des délais, etc. Ça occasionne aussi une pression sur l'accès à du matériel, de l'équipement, des délais, des coûts. Alors, il y a une convergence de différents éléments qui fait qu'effectivement ça coûte un peu plus cher. Et la conséquence ultime, et je ramène par exemple dans le résidentiel pour monsieur et madame Tout-le-monde qui a été dans un Patrick Morin ou un Canac Marquis; les gens sont à même de le voir, là, que le coût des matériaux a augmenté, la main-d'œuvre a augmenté. On sent dans le marché qu'il y a un certain plateau qui a été atteint. Dans certaines catégories de matériaux, il y a une certaine baisse, mais il y a encore de la place pour une baisse, pour rendre évidemment les produits encore plus accessibles.

Sébastien : Puis, un de mes sujets préférés, les taux d'intérêt, qui ont augmenté beaucoup récemment, on ressent ça comment l'impact dans l'immobilier, commercial, de bureaux? Puis est- ce qu'on a l'impression que l'impact est toute là ou il en reste encore beaucoup à venir de l'impact?

Claude : Je pense qu'on le sent. Présentement, il en reste encore un peu. Prenons, les journaux sont remplis un peu d'exemples de certains développeurs qui ont dû revoir leur structure, leur structure de capital. Il y en a qui mettent des projets sur la glace, il y en a qui abandonnent des projets parce que les chiffres ne fonctionnent plus, les rendements ne fonctionnent plus, les attentes de rendement des investisseurs ne sont plus rencontrées. Alors, ça fait, c'est une convergence, l'augmentation des coûts de construction, l'augmentation des frais d'intérêt, évidemment, les éléments de ESG, il ne faut pas l'oublier, ces éléments-là ajoutent aussi des coûts supplémentaires. Et ce qui est différent de ce cycle-ci ou cette, pas une crise, mais cette situation présente versus 2008, c'est qu'en 2008, les éléments de ESG auraient probablement été les éléments les plus, qu'on aurait coupés le plus rapidement, ok? pour faire fonctionner les  rendements, les coûts de construction.

Sébastien : Oui. On ne peut plus aujourd'hui.

Claude : Pas cette fois-ci. C'est fondamental, c’est critique. Les éléments de ESG font partie maintenant d'un cadre réglementaire qui se met en place. Alors, c'est non négociable, quoi.

Sébastien : Des beaux défis, puis ça prend des gens, des gens comme toi pour y voir clair, Claude.

Claude : Merci Sébastien. T’es gentil. T’es gentil. Ça, c’est enregistré, je présume?

Sébastien : Oui, c'est enregistré. Et même diffusé, oui.

Claude : Et même diffusé. Fantastique. J’aime ça.

Ashleay : Eh bien, merci à vous deux. Merci Claude, merci Sébastien pour votre partage et, à tous les auditeurs, merci d'avoir été là. Encore une fois, si vous avez aimé cet épisode, on vous invite à le partager à votre entourage ou à donner votre avis sur la plateforme d'écoute Apple, Spotify ou  Google Balados? Et merci à vous. On se retrouve la semaine prochaine pour un deuxième épisode sur l'immobilier. Vous avez aimé cet épisode et vous aimeriez en apprendre davantage sur l'actualité économique? Abonnez-vous à notre balado À vos intérêts! disponible sur toutes les plateformes. Vous pouvez aussi visiter la page Actualités économiques sur ia.ca et nous suivre sur les réseaux sociaux.